SCI

Une SCI est constituée d’associés et est administrée par un ou plusieurs gérants :

Les associés désignent et révoquent le gérant, participent aux assemblées et reçoivent des parts sociales en échange de leurs apports en nature ou en numéraire. Lorsque l’entreprise fait des bénéfices, elle peut distribuer des dividendes aux associés en fonction des parts qu’ils détiennent. En revanche, si l’entreprise à des dettes, les associés sont tenus de les rembourser proportionnellement à la part qu’ils détiennent dans la SCI. Et on pourra leur demander de rembourser sur leurs biens propres s’il le faut !

Le gérant : la SCI peut être gérée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales. Le gérant assure la gestion courante (encaissement des loyers, paiement des charges, déclaration fiscale…) de la SCI.

Une SCI ne peut en aucun cas faire de commerce ni avoir un but agricole. Sa vocation est exclusivement immobilière, rien d’autre. Elle ne peut pas avoir pour but d’acheter des immeubles dans l’unique perspective de les revendre. Elle peut bien entendu vendre le ou les biens immobiliers dont elle est propriétaire, mais ne peut en faire un commerce régulier (article L.110-1 et 110-2 du code de commerce).

Pouvoirs du gérant à l’égard des tiers, stipulations relatives à sa possible révocation ;
Clauses d’agréments pour l’entrée de tierces personnes au capital ou des héritiers d’un associé dans l’hypothèse d’un prédécès
Clause d’indivisibilité de détention entre la société d’exploitation et le capital au sein de la structure opérationnelle ;
Stipulations de nature juridique et fiscale au cas de démembrement du capital social (usufruit/nue-propriété) dans l’hypothèse d’une donation…

Le montage légal est le suivant : la SCI donne en location le ou les biens immobiliers à la ou aux structures commerciales, laquelle/lesquelles les exploite en offrant une sécurité : la société civile immobilière et la structure commerciales sont deux personnes morales distinctes. Les problèmes de l’une ne pourront pas influer sur l’autre. Exemple :une SAS loue des locaux à la SCI pour exploiter un fonds de commerce. Un dépôt de bilan est inévitable pour la SAS. Le bien immobilier est préservé et ne pourra pas être vendu pour payer les dettes, puisque le propriétaire reste la SCI, la SAS n’étant que locataire.

Habituellement, lorsqu’un bien immobilier est vendu, l’acte notarié est obligatoire, dans tous les cas de figure, sauf dans le cas où il s’agit d’une société civile immobilière à condition que celle-ci cède la société avec les biens compris (idem pour les autres sociétés). Il s’agit en effet d’une cession et non d’une vente immobilière directe. En revanche, si le bien immobilier est vendu sans qu’il y ait cession des parts, cette fois, le passage devant un notaire est requis.

Avantage pour l’acheteur d’un bien par le biais des parts sociales : pas de frais de notaire à payer, juste un droit de 5% sur le montant des parts sociales. Exemple : une maison appartenant à la SCI est estimée à 100.000 d’euros. Les parts sociales intégrant cette bâtisse correspondent à ce montant. L’acheteur ne payera que 5.000 euros (5% de 100.000) aux services fiscaux. Pas un centime de plus pour ce qui concerne les droits ni aucuns frais d’honoraires ou d’enregistrement chez le notaire.

On peut se poser la question de la validité d’un acte passé entre les deux parties. Le contrat de cession est absolument valable et sans aucun problème.

La gestion d’une SCI n’est ni lourde ni complexe. Si elle adopte le régime de l’imposition sur le revenu (majorité des cas), aucune comptabilité n’a obligation de forme particulière et peut s’établir simplement. En revanche, si elle adopte le régime de l’imposition sur les sociétés, un bilan annuel devra être établi.

Si la société relève de l’impôt sur le revenu : l’imposition des associés relevant dans leur ensemble soumis chacun des revenus fonciers (sauf personne morale relevant de l’I.S) devra souscrire une déclaration 2072

Si la société relève de l’IS : une déclaration n°2065 (équivalent liasse fiscale de la SARL…).

1. Vous répondez au questionnaire en ligne : 30 minutes
2. Après avoir choisi et réglé votre formule, vous aurez immédiatement accès à vos statuts
3. Vous imprimez vos statuts et le présentez à votre banque muni du chèque du montant de votre capital
4. Vous finalisez votre dossier : signature en ligne et téléchargement de vos justificatifs
5. MACS transmet votre dossier au greffe du tribunal de commerce
6. Votre société est créée : vous recevez votre K-Bis chez vous !

La SCI est une alternative à la détention en direct de biens immobiliers par plusieurs personnes (indivision) :

Il est évidemment plus facile de vendre des parts de SCI que de se mettre d’accord entre copropriétaires pour vendre un immeuble!
Par ailleurs, il peut être fiscalement avantageux de transmettre à ses héritiers des parts sociales plutôt qu’un immeuble.
Vous pouvez également créer une SCI pour isoler vos biens immobiliers du reste de vos actifs : ils seront ainsi protégés en cas de difficultés financières.

Enfin, il est conseillé d’adopter un capital variable. Il permet une plus grande souplesse, évite des formalités de modification lorsqu’un des associés par son départ ou son décès fait varier le capital, et offre une discrétion aux associés nouveaux par sa non-présence sur les statuts.